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          【融課堂】REITs第一期:基礎設施公募REITs基礎知識
          融課堂專欄來源:發布時間:2022-05-10

          (一)什么是基礎設施公募REITs?其主要收益來源是什么?

          REITsReal Estate Investment Trusts,不動產投資信托基金)是指在證券交易所公開交易,通過證券化方式將具有持續、穩定收益的不動產資產或權益轉化為流動性較強的上市證券的標準化金融產品。

          簡單來說,REITs通過募集眾多投資者的資金,用于投資不動產資產來獲得收益。與股票和債券相比,REITs具有相對中等風險、中等收益的特征。

          2020430日,中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,明確要求在基礎設施領域推進不動產投資信托基金(以下簡稱基礎設施公募REITs或公募REITs)試點工作,也代表著境內基礎設施公募REITs試點正式起步。

          基礎設施公募REITs收益依賴于基礎設施項目運營產生的收益,主要影響因素包括基礎設施項目所屬行業的平均收益水平、項目自身的運營情況等方面。

          (二)推進基礎設施公募REITs試點有何重要意義?

          基礎設施公募REITs是國際通行的配置資產,具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點,能有效盤活存量資產,填補當前金融產品空白,拓寬社會資本投資渠道,提升直接融資比重,增強資本市場服務實體經濟質效。短期看有利于廣泛籌集項目資本金,降低債務風險,是穩投資、補短板的有效政策工具;長期看有利于完善儲蓄轉化投資機制,降低實體經濟杠桿,推動基礎設施投融資市場化、規范化健康發展。

          (三)基礎設施公募REITs試點區域和行業范圍有何要求?

          1.全國各地區符合條件的項目均可申報。重點支持位于京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態保護和高質量發展等國家重大戰略區域,符合十四五有關戰略規劃和實施方案要求的基礎設施項目。

          2.試點主要包括下列行業:交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施、生態環?;A設施、倉儲物流基礎設施、園區基礎設施、新型基礎設施、保障性租賃住房,探索在水利設施、旅游基礎設施等其他基礎設施領域開展試點。

          (四)基礎設施公募REITs與股票有何不同?

          如果說股票是公司上市后發行的有價證券,公募REITs可以被形象地理解為資產上市后發行的有價證券。投資人通過持有REITs基金份額,間接成為了基礎設施項目的股東,且基金上市之后也會有交易報價,與股票投資有異曲同工之妙。

          不同于股票,公募REITs具有以下特點:首先,公募REITs市場波動相對較小。公募REITs底層資產主要為成熟優質、運營穩定的基礎設施項目,現金流預期相對明確,單位價值波動性原則上相對有限。其次,公募REITs收益的增長空間相對有限。從物業運營角度來看,出現物業收入大幅增長或維持持續性高增長的可能性較小。在此基礎上,公募REITs具有較高的分紅比例。公募REITs設有強制分紅比例,收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%,收益分配機制相較股票更為嚴格。

          (五)基礎設施公募REITs與債券有何不同?

          一方面,公募REITs沒有固定利息回報,其收益主要依靠資產本身的現金流產生能力,以及資產增值帶來的份額價值提升預期,會有一定的變動。另一方面,公募REITs本息沒有主體信用擔保,依賴于資產本身的運營。因此,受基金管理人及資產運營管理機構能力的影響,存在由于運營等因素造成單位價值下跌的風險。

          (六)基礎設施公募REITs與普通公募基金有何不同?

          不同于普通公募基金,公募REITs具有以下特點:一是資金投向不同。公募REITs產品以擁有持續、穩定經營現金流的一個或數個基礎設施項目作為底層基礎資產,而普通公募基金主要投資標的為分散化配置的股票、債券等。二是收益來源不同。公募REITs收益來源主要為底層資產經營收益和物業資產增值收益,而普通主動型公募基金除股息、利息收益外,還包括通過靈活調整投資組合獲取的資本利得,指數型公募基金的收益情況則取決于指數表現。三是產品定位不同。公募REITs借助發行人、管理人在基礎設施項目運營及投資管理領域的專業優勢及資源積累,通過運營維護基礎設施項目,來獲得基金價值的不斷提升,而普通主動型公募基金主要依靠基金管理人的主動投資能力,通過靈活配置資產,實現投資收益。

          (七)如何看待基礎設施公募REITs的現金流分派率?

          根據國家發改委發布的《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(發改投資〔2021958號),基礎設施項目預計未來3年凈現金流分派率(預計年度可分配現金流/目標不動產評估凈值)原則上不低于4%。其中,可供分配金額測算是在預測的假設前提與限制條件下編制,所依據的各種假設具有不確定性。預測現金流分派率并非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾。

          投資者在比較不同項目時,不能單純看現金流分派率這一個指標,因為現金流分派率可能與基礎設施項目類型相關。作為基礎設施公募REITs底層資產的基礎設施項目類型一般可以分為兩類,一類是經營權類的項目(比如收費公路、污水垃圾處理等),另一類是產權類的項目(比如產業園區、倉儲物流等)。特別的,對于基礎設施項目類型為經營權的項目,由于經營權存在期限,存在基礎設施項目價值逐年下降,到期可能趨于零的風險,因此經營權類項目基金分紅中包含對投資者初始投資資金的返還,其現金流分派率整體來看也可能略高于產權類的項目。


          《風險提示》

          基金有風險,投資需謹慎?;鸸芾砣顺兄Z以誠實信用、勤勉盡責的原則管理和運用基金資產,但不保證本基金一定盈利,也不保證最低收益,基金管理人管理的其他基金的業績不構成對本基金業績表現的保證。投資者應根據自身風險承受能力,審慎決定是否參與基金交易及相關業務。在做出投資決策后,基金運營狀況與基金凈值變化引致的投資風險,由投資人自行負擔。投資者認購(或申購)基金時應認真閱讀基金合同、基金招募說明書和產品資料概要等法律文件。投資者應遠離非法證券活動,嚴格遵守反洗錢相關法規的規定,切實履行反洗錢義務。

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